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菜鸟第二课:《房地产经纪人》职业解析,你了解你即将从事的职业吗?

楼主:售罄房地产中介研究中心 时间:2021-01-13 14:47:33

房地产经纪人

房地产经纪人就是指在房屋,土地的买卖,租赁,转让等交易活动中充当媒介作用,接受委托,撮合,促成房地产交易,收取佣金的自然人和法人。凡是从事房地产销售工作的都属于房地产经纪人。但是,由于我国房地产销售的特点,现在我们一般将从事一手房销售的称为房地产经纪人或置业顾问,将从事二手房交易的称为房地产经纪人。房地产经纪人是房地产中介的一部分。房地产中介主要由房地产咨询、房地产评估、房地产经纪三个部分构成。在日常生活中,房地产经纪人通常也被称为房屋中介二手房中介


房地产简介

房地产是指土地建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态:即土地建筑物、房地合一。在房地产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地(或土地使用权)、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展,房地产已经成为商业交易的主要组成部分。购买房地产是一种重要的投资方式。香港房地产最为重视地产风水,天师后裔、风水大师张金华表示:福地福人居,天人合一,人地相融,适配者即福。


职位背景

20世纪80年代后期以来,随着房地产交易量日益扩大,房地产经纪人从业人员队伍迅速发展成为一支数以十万计的职业大军,在房地产开发、销售、租赁、购买、投资、转让、抵押、置换及典当等各类经济活动过程中,以第三者的独立身份,从事顾问代理、信息处理、售后服务、前期准备和咨询策划等工作,而且其从事的职业活动也随社会经济发展而进一步拓展,从规划设计、建造运筹、经营促销到物业管理的咨询策划,全方位地融入房地产经营开发的全过程,对促进房地产业的正常发展,日益发挥着不可替代的巨大作用。


岗位职责

1负责客户的接待、咨询工作,为客户提供专业的房地产置业咨询服务;

2陪同客户看房,促成二手房买卖或租赁业务;

3负责公司房源开发与积累,并与客户建立良好的业务协作关系。


任职资格

1、年龄在20—45周岁,至少高中以上学历,大多是专科以上学历,本科也有;

2、诚实守信,吃苦耐劳,具有良好的团队精神;

3、能承受较强的工作压力,因为这行非常累,而且没有节假日,愿意挑战高薪,高薪很少;

4、普通话流利;

5、有相关经验者优先。

6、因国家没有准入制度,所以整个行业混乱,有没有执业资格证一样干,弄得整个行业乌烟瘴气。迫切需要国家规范这个行业。


现状及前景

根据南京房地产管理局公布的数据,南京地区房地产经纪从业人员数量就有4000余人。以此为基数进行推算,全国本职业现有从业人员不低于45万人,而且还在不断扩展之中。本职业从业人员在地域上主要集中分布在全国的大中型城市,但已有向中小型城市扩散的明显态势。

本职业已成为常年招聘但总是招聘不足的职业之一,在人力资源市场上是典型的供方市场,缺口较大,就业形势很好。本职业从业人员的收入较高,但年更新率亦始终很高,达15%以上,即一方面不断有人进入,另一方面也有许多人被淘汰出局。

与本职业直接相关的专业为房地产经营开发市场营销房地产方向等,间接的有传播与策划等。当前,在国内大专院校中,普遍设置有房地产经营开发市场营销房地产方向等专业。

在港台,本职业是比律师更为人们所看好的职业;在人口流动性较大的美国和西欧,更是百余年来平均收入稳居全国前二十名的传统而又不断获得新生活力的职业之一。

由于国内房地产业中新建房势头正猛,二手房市场日见广阔,加上社会上二次置业潮流方兴未艾,本职业的前景预期十分良好,预计在未来的20-30年内,从业人员总数将呈几何级数增长。整个行业从业人员将大幅增加,属于快速发展的朝阳型职业之一。但由于本职业从业人员所从事的工作内容始终没有一个完整、准确的界定,加之从业人员素质参差不齐,尤其是一些从业者见利忘义,化经纪为经营,化售房为炒房,干出很多先垄断房源然后再抬价出售等不规范行为,成为导致当前房价增长过快的一个重要因素。因此,按照房地产经纪人的职业特点,标准化、制度化地建立起规范完整的职业体系和与国际惯例接轨的行业自律体系,制定统一的工作规范,对本职业从业人员素质的提高,整个职业稳定和健康地持续发展,具有十分重要的现实意义。

定义 指沟通房地产卖方与买方之间联系,促进达成交易并从中取得佣金的代理人,联系人,中间人,经理人或介绍人。


最新报告

美国房地产经纪人协会上周公布,4月的现房销售额增长了3.4%,按年率计算为462万套,达到近两年的最高值。克莱默认为这一数据其实并不惊人。

房地产经纪人协会指出,抵押房产销售份额的下跌抬高了新房的价格。该协会称,某些住房市场库存的急剧短缺促成了多重竞价和价格迅速上涨的局面。比如,住房供应紧张的迈阿密、那不勒斯、佛罗里达州凤凰城和加州奥兰治县。


工作内容

采集、核实和分析客户与房源等信息,设计与管理房号体系,填报和分析业务报表等;

陪伴客户查看房屋,测算购房费用等;

代理契约鉴证与契税缴纳及权证办理,咨询与代理各类房贷事宜,协理房屋验收与移交等;

申办租售许可证,调研房地产市场,核算与评估房价,设计价格体系,编制宣传展示与管理用图表文件,设计平面安排和处理面积误差。


开发客户

1、发布广告:进行网络广告或站台子、贴广告等形式的广告宣传,以期买房(求租方)或者卖方(出租方)与自己联系。

2、接洽客户:当买房(求租方)或者卖方(出租方)与自己联系时,了解客户需求,并记录下来。

3、信息登记:将房屋供求信息登入公司管理系统,与其他经纪人共享,但客户联系方式只有自己可以看到,或者干脆不登记,从而保证信息独有性。


信息维护

1、拓展信息:拓展盘源、客源信息,充实自己的信息库

2、信息匹配:针对已有的盘源、客源信息进行匹配


验房/带看

1、对已有的盘源进行实地勘测

2、邀约客源实地看房


签约售后

1、对已看房的客源进行合约签订

2、回顾老客户


职业要求

房地产经营开发、市场营销房地产方向或房地产相关专业大专以上学历。人事部、建设部颁发中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书:200212月开始,难度大,含金量高。

对市场营销工作有较深刻认知;有较强的房地产市场感知能力;优秀的表达能力。

当面对自己客户的时候,不再单纯地进行常规的推销工作,而是更多地提供咨询和建议,告诉客户实际状况,帮助客户作出正确而恰当的决定。他们明白,急功近利地撮合每一笔成交是可以为他们增加短期的利润,但从长期来看,这却会阻碍他们事业的发展壮大。燕郊最新房价网认为而正是这样拥有长远眼光的房地产经纪人,才是你需要找的合适人选。


执业资格

执业资格共分两种:房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格


报考条件

凡中华人民共和国公民,遵守国家法律、法规,已取得房地产经纪人协理资格并具备以下条件之一者,可以申请参加房地产经纪人执业资格考试:

(一)取得大专学历,工作满6年,其中从事房地产经纪业务工作满3年。

(二)取得大学本科学历,工作满4年,其中从事房地产经纪业务工作满2年。

(三)取得双学士学位或研究生班毕业,工作满3年,其中从事房地产经纪业务工作满1年。

(四)取得硕士学位,工作满2年,从事房地产经纪业务工作满1年。

(五)取得博士学位,从事房地产经纪业务工作满1年。

凡中华人民共和国公民,遵守国家法律、法规,具有高中以上学历,愿意从事房地产经纪活动的人员,均可申请参加房地产经纪人协理从业资格考试。


发证机构

房地产经纪人执业资格考试合格,由各省、自治区、直辖市人事部门颁发人事部统一印制,人事部、建设部用印的《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》。该证书全国范围有效。

房地产经纪人协理从业资格考试合格,由各省、自治区、直辖市人事部门颁发人事部、建设部统一格式的《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》。该证书在所在行政区域内有效。


考试时间

房地产经纪人执业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度,由人事部、建设部共同组织实施,原则上每年举行一次。

建设部负责拟定房地产经纪人协理从业资格考试大纲。人事部负责审定考试大纲。

各省、自治区、直辖市人事厅(局)、房地产管理局,按照国家确定的考试大纲和有关规定,在本地区组织实施房地产经纪人协理从业资格考试。


收费标准

买卖:按各地房管局规定合同总价的百分比收费

租赁:半个月或一个月租金的


经纪人的作用

经纪人是市场经济的产物。在发展经济,促进流通,繁荣市场等方面发挥着明显的积极作用。经纪人有别于其他商家的生存方式,以及信息来源的多样性,使经纪人在解决商品供求矛盾具有独特的功能。具体的讲:

社会关系多,市场信息灵,办事效率高,帮助企业解决供求矛盾,打开市场销路。

市场体系包括生产资料市场、生活资料市场、科技、人才、劳务、资金、房地产等市场,都需要一大批经纪人员,从中居间,提供信息,介绍客户,撮合成交。

帮助企业引进国外先进技术、资金和管理经验,扩大出口贸易。

促进文化体育事业的繁荣,培育文化市场,丰富人民的生活。相关内容


如何做好经纪人

若想做一名合格的房地产经纪人,不仅要通晓房地产专业知识,而且还要熟练掌握法律知识、金融知识及谈判技巧,才能在房地产开发商和消费者、买家和卖家中间搭起桥梁,才能在中介行业中使自己立于不败之地

最近几年,针对房地产经纪人的教育与培训正在兴起,国内最早一批房地产行业培训讲师徐东华先生就曾创办国内最早的也是京城首家房地产中介行业职业培训机构领跑动力(北京)营销顾问有限公司,为房地产经纪人以及房地产经纪行业职业经理人提供具有实践意义的培训指导。

徐东华先生认为,房地产经纪人如果想做好,起码应该具有以下特性:对行业的热爱;强烈的企图心;能够承受进入本职业初期承受较大压力与快节奏工作的能力;钻研精神;为客户理财(房产理财、投资指南、信贷理财)的能力;对资源(房源、客源)的累积以及对老客户资源的二次发掘与转介绍。


房地产专业知识

综述

所谓房地产经纪,是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务。居间,通俗地说就是作中间人。居间是一手牵两家:上家和下家,并在两者之间起一种沟通、促进和平稳的作用。对一个房地产经纪人来说,掌握大量的市场信息是他从事好这项业务的先决条件。这些住处应该包括:房地产有关的法律、法规及相关的政策信息、购买对象变化信息等。在很大大程度上来说,经纪人就是利用信息制造利润,信息就是他们最主要的资本。如果说居间侧重的是信息的话,那么代理就非得要具备专业知识才行。代理是代表某一方去寻找另一方,是买卖和租赁的全过程代理,贯穿于房地产生产各个环节,因此要求经纪人在熟悉有关房地产法律、法规、条例的基础上通晓房地产开发与经营、建筑学、房地产交易、房地产价格评估等专业知识。具体地说,一要掌握房地产开发投资,以及与之相关的市场研究、开发程序、项目可行性研究、工程建设与竣工验收、资金融通、市场推广。二要熟悉建筑基础知识,了解建设工程全过程。三要熟悉转让、抵押和租赁的条件、程序及具体规定,以及产权产籍的一些基本知识。四要掌握房地产价格评估的理论和实务。


市场营销知识

房地产开发到了今天这样的局面,早就不是几年前的单一产品竞争了。对于房地产商来说,他们所需要的也不是单纯的中介服务,而是能够提供开拓市场的完善营销计划和高超的市场策划方案的中介服务。房地产市场生产与消费的分离特征,决定了房地产营销的重要性。房地产在时间、数量、类型、房型、楼层所有权、信息、估价的分离,非得靠市场营销来弥补。房地产市场营销组合理论、市场预测和调研方法,乃至产品策略、定价策略、分销和促销策略都是房地产市场营销中心必不可少的东西。要掌握市场营销知识,就必须掌握市场调研、选择目标市场、产品开发、产品定价、渠道选择、产品促销、售后服务等知识技能。


法律知识

房地产经纪人虽然不是律师,也不一定要达到专业水平,但与房地产有关的法律法规是非掌握不可的。中国的房地产业发展得益于房地产法律法规的调整和完善,也就是说房地产的每一项业务,都离不开法律和具体的法规。房地产的三部法律《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》以及据此制定的部门规章和地方性法规,几乎涵盖了整个房地产事务。作为经纪人不但要掌握房地产方面的法律法规及各级政府部门关于房地产的政策、方针和精神,而且还要熟悉民法、经济法、行政法及行政诉讼法、民事诉讼法的知识。举个最简单的例子,签合同,就要牵涉到经济合同法、民法通则等法律知识。代理租赁要熟悉《城市房屋租赁管理办法》、《城市私有房屋管理条件》等,懂得什么房可以租、什么房不能出租、租赁合同以什么方式生效等。代理买卖,就得熟悉《城市房屋转让管理规定》、《城市已权属登记管理办法》中转让的条件、交易程序、产权产籍知识及办证程序。如果代理发展商,要掌握的法律知识就更多了。房地产经纪人要学法、懂法、用法,依法办事,用法律来维护委托人的合法权益。


金融知识

房地产金融作为金融业的一个重要组成部分,与房地产开发、经营与管理有着密切的联系,房地产金融是房地产与金融联姻的产物。房地产业的发展,要金融业作为后盾,金融业要拓展,房地产业是首选。特别是房改新制度实施、取消实物分房后居民到市场购买住房,经纪人的金融知识就显得尤为重要。不论是作开发商的全过程代理还是抵押贷款,甚至房地产咨询业务,都少不了金融知识。一般来说,经纪人应该熟悉国际金融惯例、现行国家金融政策、融资形式、银行利率、利息计算、贷款种类及手续、还款方法以及住房分积金等知识。


谈判技巧

谈判是一门技术,更是一门艺术和科学。它通过谈判各方观点、感情沟通,达成一个双方都能基本满意的协议。房地产经纪人的谈判也不例外,通过谈判完成委托方交给的任务、本身获得佣金的同时,也使市场的需求得到了满足。在谈判中常见的策略如时机运用策略、利益让步策略、以诚取胜策略都是房地产经纪人所必须借鉴的。具体到居间或代理业务上至少要提出上策、中策、下策三种甚至更多方案。对房地产经纪人来说,还有一个最现实的问题,就是如何使双方成交,这就要求房地产经纪人该出手时就出手,还可以运用一些智谋、技巧和方法,促使对方早下决心成交。但不能使用欺骗手段。


考试简介

房地产经纪人执业资格实行全国统一大纲,统一命题,统一组织的考试制度,由人事部、建设部共同组织实施,原则上每年举行一次。建设部负责编制房地产经纪人执业资格考试大纲,编写考试教材和组织命题工作,统一规划、组织或授权组织房地产经纪人执业资格的考前培训等有关工作。考前培训工作按照培训与考试分开,自愿参加的原则进行。人事部负责审定房地产经纪人执业资格考试科目、考试大纲和考试试题,组织实施考务工作。会同建设部对房地产经纪人执业资格考试进行检查、监督、指导和确定合格标准。房地产经纪人执业资格考试合格,由各省、自治区直辖市人事部门颁发人事部统一印制,人事部、建设部用印的《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》。该证书全国范围有效。房地产经纪人协理从业资格实行全国统一大纲,各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。建设部负责拟定房地产经纪人协理从业资格考试大纲。人事部负责审定考试大纲。房地产经纪人协理从业资格考试合格,由各省、自治区、直辖市人事部门颁发人事部、建设部统一格式的《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》。该证书在所在行政区域内有效。


考试科目

房地产基本制度与政策

房地产经纪概论

房地产经纪实务

房地产经纪相关知识

考试相关

成绩管理

考试成绩实行2年为一个周期的滚动管理办法,参加全部4个科目考试的人员必须在连续的两个考试年度内通过全部科目;免试部分科目的人员必须在一个考试年度内通过应试科目。


房地产经纪人考试教材

考试教材

全国房地产经纪人执业资格考试辅导教材一套共四册(含《房地产基本制度与政策》、《房地产经纪概论》、《房地产经纪实务》和《房地产经纪相关知识》)以及一本考试大纲。

培训机构

如:中国房产考试网等。


经纪执业规则

第一条为了规范房地产经纪行为,提高房地产经纪服务质量,保障房地产交易者的合法权益,维护房地产市场秩序,制定本规则。

第二条本规则是指导房地产经纪行业组织对房地产经纪人员进行自律管理的重要依据,是指导房地 产经纪行为的基本准则。

第三条本规则有关用语定义如下:

(一)房地产经纪,是指以收取佣金为目的,为促成他人房地产交易而提供居间或者代理等专业服务的行为。

(二)房地产代理,是指以委托人的名义,在委托协议约定的范围内,为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务,并向委托人收取佣金的行为。

(三)房地产居间,是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并向委托人收取佣金的行为。

(四)房地产经纪机构,是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案,从事房地产经纪活动的公司、合伙企业、个人独资企业等经济组织。

(五)房地产经纪人员,是指房地产经纪人或者房地产经纪人协理。房地产经纪人在房地产经纪机构中执行房地产经纪业务;房地产经纪人协理在房地产经纪机构中协助房地产经纪人执行房地产经纪业务。

(六)房地产经纪人,是指通过全国房地产经纪人执业资格考试或者资格互认,取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格,并按照有关规定注册,取得中华人民共和国房地产经纪人注册证书,从事房地产经纪活动的专业人员。

(七)房地产经纪人协理,是指通过房地产经纪人协理从业资格考试或者资格互认,取得中华人民共 和国房地产经纪人协理从业资格,并按照有关规定注册,取得中华人民共和国房地产经纪人协理注册证书,在房地产经纪人的指导和监督下,从事房地产经纪具体活动的协助执行人员。

(八)委托协议,是指委托人和房地产经纪机构约定,由房地产经纪机构提供专业服务,为促成委托人与第三人进行房地产交易的合同。

(九)独家代理,是指委托人只委托一家房地产经纪机构代理房地产交易事宜。

(十)佣金,是指房地产经纪机构完成受委托事项后,由委托人向其支付的报酬。

(十一)差价,是指通过房地产经纪促成的交易中,房屋出售人(出租人)得到的价格(租金)低于房屋承购人(承租人)支付的价格(租金)的部分。

第四条房地产经纪人员应当充分认识房地产经纪存在的社会意义和价值,懂得房地产经纪在增进交易安全、保障交易公平、缩短交易时间、降低交易成本、优化资源配置、促进人民群众居住水平化等方面的重要作用,树立崇高的职业荣誉感和强烈的职业责任感。

第五条 房地产经纪机构、房地产经纪人员从事房地产经纪活动,应当遵守法律法规,遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则。

第六条 房地产经纪机构、房地产经纪人员应当勤勉尽责,以向委托人提供规范、优质、高效的专业服务为宗旨,以促成合法、安全、公平的房地产交易为使命。

第七条房地产经纪机构、房地产经纪人员在执行代理业务时,在合法、诚信的前提下,应当维护委托人的最大权益;在执行居间业务时,应当公平正直,不偏袒任何一方。

第八条房地产经纪机构以及房地产经纪人员之间,应当相互尊重,公平竞争,共同营造良好的市场环境,建立优势互补、信息资源共享的和谐发展关系。

第九条房地产经纪机构、房地产经纪人员应当保守委托人的商业秘密或者个人隐私,不得擅自将委托人提供的资料公开或者泄漏给他人。

第十条房地产经纪机构应当建立和健全各项内部管理制度,加强内部管理,规范自身执业行为,指导、监督房地产经纪人员及相关辅助人员认真遵守本规则,对房地产经纪人员的违法违规行为进行干预并采取必要的补救措施,依法对房地产经纪人员的业务行为承担责任。

第十一条房地产经纪机构应当加强对房地产经纪人员的职业道德教育和业务培训,鼓励和支持房地产经纪人员参加行业组织举办的继续教育等活动,促使其不断增长专业知识,提高专业能力,维护良好的专业形象。

第十二条房地产经纪机构与委托人签订委托协议后,方可对外发布相应的房源、客源信息;发布的信息应当与事实相符。

第十三条房地产经纪机构应当在经营场所内的醒目位置明示下列事项:

(一)营业执照;

(二)房地产管理部门备案证明;

(三)房地产经纪行业组织会员证书;

(四)房地产经纪机构品牌标识;

(五)所聘用的房地产经纪人员的姓名、照片、职业资格、联系电话等;

(六)服务内容、服务标准及业务流程;

(七)服务收费标准及收取方式;

(八)遵守的房地产经纪执业规划;

(九)使用的房地产经纪业务合同文本;

(十)信用档案上网公示证明;

(十一)投诉方式和渠道;

(十二)法律法规规定应当明示的事项。

第十四条房地产经纪机构应当贪污承接房地产经纪业务,并指派或者由委托人选定注册在本机构的房地产经纪人为经纪业务的承办人,执行经纪业务,并在委托协议中载明。

承办人可以选派注册在本机构的房地产经纪人协理为经纪业务的协办人,协助承办人执行经纪业务。承办人选派协办人的,应当在委托协议中载明,对协办人执行经纪业务进行指导和监督,并对其工作结果负责。

第十五条 房地产经纪机构、房地产经纪人员不得采取引诱、欺诈、胁迫、贿赂、恶意串通、恶意降低佣金标准或者诋毁其他房地产经纪机构、房地产经纪人员等不正当手段承揽房地产经纪业务。

第十六条房地产经纪机构、房地产经纪人员不得招揽已由另一房地产经纪机构独家代理的经纪业务;不得承接、承办自己不能胜任的经纪业务;应当拒绝接受违法违规或者违背社会公德、损害社会公共利益的房地产经纪业务。

第十七条房地产经纪机构承接经纪业务,应当与当事人签订委托协议,并尊重委托人的选择,优先使用行政主管部门制定的房地产经纪合同示范文本或者房地产经纪行业组织推荐的房地产经纪合同文本。

在房地产经纪合同中应当有执行该项经纪业务的房地产经纪执业人员的签名及注册号。

第十八条房地产经纪机构不得转让或者变相转让受托的经纪业务。

经委托人书面同意,两个或者两个以上的房地产经纪机构可以合作完成委托人委托的房地产经纪业务。参与合作的机构应当合理分工、明确职责、密切协作,意见不一致时应当及时通报委托人协商决定。房地产经纪机构对合作完成的经纪业务承担连带责任。合作完成经纪业务根据合作协议分配佣金。

第十九条房地产经纪售货员在执行业务时,应当注重仪表、礼貌待人,维护良好的职业形象。

第二十条 房地产经纪人员在执行业务时,应当向当事人出示自己的注册证书,不得将注册证书借给他人使用或者允许他人以自己的名义执业。

第二十一条 房地产经纪人员应当要求委托人提供其身份证件,凭借自己的专业知识和经验做好下列工作:

(一)对于房屋出售人(出租人)委托的,应当向其全面、详细询问为促成委托人与第三人进行委托出售(出租)房屋交易必必须的房屋的坐落、实物状况、权益状况、周围环境等情况,要求委托人如实提供相应的房屋权属证明等资料(核实后留下复印件,退还原件),并到委托出售(出租)房屋现场及有关部门进行必要的调查、核实,向委托人说明其中的有利和不利因素及对交易可能产生的影响。

(二)对于房屋承购人(承租人)委托的,应当向其详细询问意愿购买(租赁)房屋的用途、区位、价位(租金水平)、面积、户型、建成年份新旧程度等要求。

第二十二条房地产经纪人员采取假赠与、瞒报或者不实申报成交价、借公证委托售房等手段规避国家相关规定。

第二十三条房地产经纪人员应当及时、如实地向委托人报告业务进行过程中的订约机会、市场行情变化及其他有关情况,不得对委托人隐瞒与交易有关的重要事项;应当及时向房地产经纪机构报告业务进展情况,不得在脱离、隐瞒、欺骗房地产经纪机构的情况下开展经纪业务。

第二十四条房地产经纪人员应当凭借自己的专业知识和经验,向承购人(承租人)提供经过调查、核实的标的房屋信息,如实地向其告知标的房屋的有关情况,协助其对标的房屋进行查验。

第二十五条房地产经纪机构、房地产经纪人员应当严格遵守房地产交易资金监管规定,保障房地产交易资金安全,不得挪用、占用或者拖延支付客户的房地产交易资金。

第二十六条 房地产经纪机构、经纪人员不得在隐瞒或者欺骗委托人的情况,向委托人推荐使用与自己有直接利益关系的担保、估价、保险、金融等机构的服务。

第二十七条 房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规,不得谋取委托协议约定以外的非法收益,不得以低价购进(租赁)、高价售出(转租)等方式赚取差价,不得利用虚假信息中介费、服务费、看房费等费用。

房地产经纪机构未完成协议约定的事项,或者服务未达到委托协议约定的标准的,不应收取佣金,但可以依据委托协议的约定,要求委托人支付从事经纪服务已支出的必要费用。房地产经纪机构事先未与委托人就经纪服务费用达成约定的,不得要求委托人承担经纪服务费用。

第二十八条 房地产经纪机构应当建立和健全业务记录制度。执行业务的房地产经纪人员应当如实全程记录业务执行情况及发生的费用等,形成业务记录。

第二十九条房地产经纪机构应当妥善保管委托人提供的资料、委托协议、买卖合同或租赁合同、业务记录、业务交接单据、原始凭证等与经纪业务有关的资料、文件和物品,严禁伪造、涂改交易文件和凭证。

第三十条本规则将根据需要及时修订、完善,为房地产经纪机构和房地产经纪人员提供良好执业的指引。

第三十一条本规则由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责解释。

第三十二条本规则自200711日起施行


房地产经纪人考试内容

考试科目:

1、房地产基本制度与政策;2、房地产经纪概论;

3、房地产经纪实务;4、房地产经纪相关知识。

房地产经纪人考试各科目均为客观题型,以填涂答题卡的方式作答。

房地产经纪人考试均须使用2B铅笔和橡皮,应通知考生自备。各地考试管理机构要为考生统一准备草稿纸。

各科目考试范围及对考生应掌握知识的具体要求,请查阅《全国房地产经纪人执业资格考试大纲(2005)》。


最新规定

人事部建设部关于印发《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》的通知

人发[2001]128

各省、自治区、直辖市人事厅(局)、建设厅(房地产管理局),新疆生产建设兵团,国务院各部委、各直属机构人事(干部)部门:

为了适应市场经济发展需要,规范和发展房地产市场,加强对房地产经纪人员的管理,提高房地产经纪人员的业务水平和职业道德,保护消费者合法权益,人事部、建设部决定实行房地产经纪人员职业资格制度。现将《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》印发你们,请遵照执行。

中华人民共和国人事部

中华人民共和国建设部

○○一年十二月十八日


房地产经纪人员职业资格制度暂行规定

第一章 总则

第一条 为了加强对房地产经纪人员的管理,提高房地产经纪人员的职业水平,规范房地产经纪活动秩序,根据国家职业资格制度的有关规定,制定本规定。

第二条 本规定适用于房地产交易中从事居间、代理等经纪活动的人员。

第三条 国家对房地产经纪人员实行职业资格制度,纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。凡从事房地产经纪活动的人员,必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。未取得职业资格证书的人员,一律不得从事房地产经纪活动。

第四条 本规定所称房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。

取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。取得房地产经纪人协理从业资格,是从事房地产经纪活动的基本条件。

第五条 人事部、建设部共同负责全国房地产经纪人员职业资格制度的政策制定、组织协调、资格考试、注册登记和监督管理工作。

第二章 考试

第六条 房地产经纪人执业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度,由人事部、建设部共同组织实施,原则上每年举行一次。

第七条 建设部负责编制房地产经纪人执业资格考试大纲。编写考试教材和组织命题工作,统一规划、组织或授权组织房地产经纪人执业资格的考前培训等有关工作。

考前培训工作按照培训与考试分开,自愿参加的原则进行。

第八条 人事部负责审定房地产经纪人执业资格考试科目。考试大纲和考试试题,组织实施考务工作。会同建设部对房地产经纪人执业资格考试进行检查、监督、指导和确定合格标准。

第九条 凡中华人民共和国公民,遵守国家法律、法规,已取得房地产经纪人协理资格并具备以下条件之一者,可以申请参加房地产经纪人执业资格考试:

(一)取得大专学历,工作满6年,其中从事房地产经纪业务工作满3年。

(二)取得大学本科学历,工作满4年,其中从事房地产经纪业务工作满2年。

(三)取得双学士学位或研究生班毕业,工作满3年,其中从事房地产经纪业务工作满1年。

(四)取得硕士学位,工作满2年,从事房地产经纪业务工作满1年。

(五)取得博士学位,从事房地产经纪业务工作满1年。

第十条 房地产经纪人执业资格考试合格,由各省、自治区、直辖市人事部门颁发人事部统一印制,人事部、建设部用印的《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》。该证书全国范围有效。

第十一条 房地产经纪人协理从业资格实行全国统一大纲,各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。

第十二条 建设部负责拟定房地产经纪人协理从业资格考试大纲。人事部负责审定考试大纲。

各省、自治区、直辖市人事厅(局)、房地产管理局,按照国家确定的考试大纲和有关规定,在本地区组织实施房地产经纪人协理从业资格考试。

第十三条 凡中华人民共和国公民,遵守国家法律、法规,具有高中以上学历,愿意从事房地产经纪活动的人员,均可申请参加房地产经纪人协理从业资格考试。

第十四条 房地产经纪人协理从业资格考试合格,由各省、自治区、直辖市人事部门颁发人事部、建设部统一格式的《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》。该证书在所在行政区域内有效。

第三章 注册

第十五条 取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的人员,必须经过注册登记才能以注册房地产经纪人名义执业。

第十六条 建设部或其授权的机构为房地产经纪人执业资格的注册管理机构。

第十七条 申请注册的人员必须同时具备以下条件:

(一)取得房地产经纪人执业资格证书。

(二)无犯罪记录。

(三)身体健康,能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作。

(四)经所在经纪机构考核合格。

第十八条 房地产经纪人执业资格注册,由本人提出申请,经聘用的房地产经纪机构送省、自治区、直辖市房地产管理部门(以下简称省级房地产管理部门)初审合格后,统一报建设部或其授权的部门注册。准予注册的申请人,由建设部或其授权的注册管理机构核发《房地产经纪人注册证》。

第十九条 人事部和各级人事部门对房地产经纪人员执业资格注册和使用情况有检查、监督的责任。

第二十条 房地产经纪人执业资格注册有效期一般为三年,有效期满前三个月,持证者应到原注册管理机构办理再次注册手续。在注册有效期内,变更执业机构者,应当及时办理变更手续。

再次注册者,除符合本规定第十七条规定外,还须提供接受继续教育和参加业务培训的证明。

第二十一条 经注册的房地产经纪人有下列情况之一的,由原注册机构注销注册:

(一)不具有完全民事行为能力。

(二)受刑事处罚。

(三)脱离房地产经纪工作岗位连续2年(含2年)以上。

(四)同时在2个及以上房地产经纪机构进行房地产经纪活动。

(五)严重违反职业道德和经纪行业管理规定。

第二十二条 建设部及省级房地产管理部门,应当定期公布房地产经纪人执业资格的注册和注销情况。

第二十三条 各省级房地产管理部门或其授权的机构负责房地产经纪人协理从业资格注册登记管理工作。每年度房地产经纪人协理从业资格注册登记情况应报建设部备案。

第四章 职责

第二十四条 房地产经纪人和房地产经纪人协理,在经纪活动中,必须严格遵守法律、法规和行业管理的各项规定,坚持公开、公平、公正的原则,信守职业道德。

第二十五条 房地产经纪人有权依法发起设立或加入房地产经纪机构,承担房地产经纪机构关键岗位工作,指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务,经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要业务文书,执行房地产经纪业务并获得合理佣金。

在执行房地产经纪业务时,房地产经纪人员有权要求委托人提供与交易有关的资料,支付因开展房地产经纪活动而发生的成本费用,并有权拒绝执行委托人发出的违法指令。

第二十六条 房地产经纪人协理有权加入房地产经纪机构,协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。

第二十七条 房地产经纪人和房地产经纪人协理经注册后,只能受聘于一个经纪机构,并以房地产经纪机构的名义从事经纪活动,不得以房地产经纪人或房地产经纪人协理的身份从事经纪活动或在其他经纪机构兼职。

房地产经纪人和房地产经纪人协理必须利用专业知识和职业经验处理或协助处理房地产交易中的细节问题,向委托人披露相关信息,诚实信用,恪守合同,完成委托业务,并为委托人保守商业秘密,充分保障委托人的权益。

房地产经纪人和房地产经纪人协理必须接受职业继续教育,不断提高业务水平。

第二十八条 房地产经纪人的职业技术能力:

(一)具有一定的房地产经济理论和相关经济理论水平,并具有丰富的房地产专业知识。

(二)能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律。法规和行业管理的各项规定。

(三)熟悉房地产市场的流通环节,具有熟练的实务操作的技术和技能。

(四)具有丰富的房地产经纪实践经验和一定资历,熟悉市场行情变化,有较强的创新和开拓能力,能创立和提高企业的品牌。

(五)有一定的外语水平。

第二十九条房地产经纪人协理的职业技术能力:

(一)了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定。

(二)具有一定的房地产专业知识。

(三)掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能。

第五章 附则

第三十条 本规定发布前已长期从事房地产经纪工作并具有较高理论水平和丰富实践经验的人员,可通过考试认定的办法取得房地产经纪人执业资格,考试认定办法由建设部、人事部另行规定。

第三十一条 通过全国统一考试,取得房地产经纪人执业资格证书的人员,用人单位可根据工作需要聘任经济师职务。

第三十二条 经国家有关部门同意,获准在中华人民共和国境内就业的外籍人员及港、澳、台地区的专业人员,符合本规定要求的,也可报名参加房地产经纪职业资格考试以及申请注册。

第三十三条 房地产经纪人协理从业资格的管理,由省、自治区、直辖市人事厅(局)、房地产管理部门根据国家有关规定,制定具体办法,组织实施。各地所制定的管理办法,分别报人事部、建设部备案。

第三十四条 本规定由人事部和建设部按职责分工负责解释。

第三十五条 本规定自发布之日起施行。


房地产经纪人执业资格考试实施办法

第一条 根据《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》(以下简称《暂行规定》),为做好房地产经纪人执业资格考试工作,制定本办法。

第二条 人事部和建设部共同成立全国房地产经纪人执业资格考试办公室,在两部领导下,负责房地产经纪人执业资格考试的组织实施和日常管理工作。

各地考试工作由当地人事部门会同房地产管理部门组织实施,具体分工由各地自行确定。

第三条 房地产经纪人执业资格考试从2002年度开始实施,原则上每年举行1次,考试时间定于每年的第三季度。首次定于200210月份举行。

第四条 房地产经纪人执业资格考试科目为《房地产基本制度与政策》、《房地产经纪相关知识》、《房地产经纪概论》和《房地产经纪实务》4个科目。考试分四个半天进行,每个科目的考试时间为两个半小时。

第五条 考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理。参加全部4个科目考试的人员必须在连续两个考试年度内通过应试科目;免试部分科目的人员必须在一个考试年度内通过应试科目。

第六条 符合《暂行规定》第九条规定的报名条件者,均可报名参加房地产经纪人执业资格考试。

2005年以前(包括2005年),报名参加房地产经纪人执业资格考试的人员,可以不需要先取得房地产经纪人协理从业资格。

第七条 凡已经取得房地产估价师执业资格者,报名参加房地产经纪人执业资格考试可免试《房地产基本政策与制度》科目。

第八条 参加考试须由本人提出申请,所在单位审核同意,携带有关证明材料到当地考试管理机构报名。考试管理机构按规定程序和报名条件审查合格后,发给准考证。考生凭准考证在指定的时间、地点参加考试。

国务院各部委及其直属单位的报考人员,按属地原则报名参加考试。

第九条 房地产经纪人执业资格考试的考场设在省辖市以上的中心城市。

第十条 建设部负责组织编写和确定房地产经纪人执业资格考试、培训指定用书及有关参考资料,并负责考试培训管理工作。

第十一条 建设部或授权的机构负责组织房地产经纪人执业资格考试的师资培训工作,各省、自治区、直辖市房地产管理部门或其授权的机构组织负责具体培训工作。各地培训机构要具备场地、师资、教材等条件,经省、自治区、直辖市房地产管理部门会同人事部门审核批准,报建设部备案。

第十二条 坚持培训与考试分开的原则,参加培训工作的人员,不得参加所有考试组织工作(包括命题、审题和组织管理)。应考人员参加考前培训坚持自愿原则。

第十三条 房地产经纪人执业资格考试、培训及有关项目的收费标准,须经当地价格主管部门核准,并公布于众,接受群众监督。

第十四条 严格执行考试考务工作的有关规章制度,做好试卷命题、印刷、发送过程中的保密工作,严格考场纪律,严禁弄虚作假。对违反规章制度的,按规定进行严肃处理。


职业技能

(一)收集信息的技能

信息是房地产经纪人开展经纪业务的重要资源,房地产经纪人只有具备良好的信息收集技能,才能源源不断地掌握大量真实、准确和系统的房地产经纪信息,

首先,收集信息的技能包括:对日常得到的信息进行鉴别、分类、整理、储存和快速检索的能力。

其次,收集信息的技能还包括:根据特定业务需要,准确把握信息收集的内容、重点、渠道,并灵活运用各种信息收集方法和渠道,快速有效地收集到针对性信息。

(二)市场分析的技能

市场分析技能是指经纪人根据所掌握的信息,采用一定的方法对其进行分析,进而对市场供给、需求、价格的现状及变化趋势进行判断。对信息的分析方法包括:数学处理分析、比较分析、因果关系分析等。

(三)人际沟通的技能

包括了解对方心理活动和基本想法的技能、适当运用向对方传达自我意思方式(如语言、表情、身体动作等)的技能、把握向对方传达关键思想的时机的技能等。

(四)供求搭配的技能

房地产经纪人是以促成交易为已任的,因此不论是居间经纪人,还是代理经纪人,都需要一手牵两家,其实质也就是要使供求双方在某一宗(或数宗)房源上达成一致。在实际工作中,供求搭配技能较高的房地产经纪人,成交量高,每笔业务的进展速度也快,工作效率高,而供求搭配技能较差的房地产经纪人则常常劳而无功,工作效率低。

(五)把握成交时机的技能

房地产经纪人应能准确判断客户犹豫的真正原因和成交的条件是否成熟,如果成交条件已经成熟则能灵活采用有关方法来消除客户的疑虑,从而使交易达成。


房地产常识
1. 容积率:
是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标,是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值,即:容积率=总建筑面积÷建筑用地面积。其中,总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小,意味着小区容纳的建筑总量越小,居住生活质量就会越高。
2. 建筑密度:
  规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。
3. 出房率:
是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的,所以相同的房型在不同的楼号内,虽然使用面积相同,但销售面积会有不同。
4. 住宅居住面积:
  是指小区住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。
5. 绿地率:
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。目前天津市规定的新建小区绿化率应在30%以上。
6. 住宅的层高和净高:
层高是指住宅高度以“层”为单位计量,每一层的高度国家在设计上有个要求,这个高度就叫层高。具体地说,层高是指下层地板面或楼板上表面(或下表面)到相邻上层楼板上表面(或下表面)之间的竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》(GBI100-87)中规定,住宅的层高采用下列参数:2.6米、2.7米、2.8米。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。
7. 住宅的进深:
住宅的长度和进深,在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》(GBI100-87)规定,住宅的进深采用下列常用参数:3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。
8.住宅的开间:
在住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标准》(GBI110-87)规定:住宅建筑的开间常采用下列参数:2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。
9.商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则节选:
  ⑴商品房整栋销售,商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积(地下室作为人防工程
    的,应从整栋商品房的建筑面积中扣除)。
  ⑵商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内
    建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
    商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
  ⑶套内建筑面积由以下三部分组成:
  A.套(单元)内的使用面积
  B.套内墙体面积(商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外
    墙包括山墙均为共用墙,共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积,非共
    用墙墙体水平的投影面积的全部计入套内墙体面积)
  ⑷套内建筑面积的计算公式为:
    套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
  ⑸公用建筑面积由以下两部分组成:
A. 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫
室以及其他功能上为整栋建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积。
     B.套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(山墙)墙体水平投影面积的一半。
  ⑹公用建筑面积计算:
整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、及人防工程等建筑面积,即为整栋建筑物的公用建筑面积。
  ⑺公用建筑面积分摊系数计算:
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷套内建筑面积之和
  ⑻分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积
10.商品房面积误差的处理方式
按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的,按以下原则处理:
   ⑴面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;
⑵面积误差比绝对值超过3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人, 同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%之内(含3%)的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%(含3%)以内部分的房价款由房地产企业返还买受人;绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。按建筑面积计价的,当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
11.房地产开发企业将住宅商品房交付使用时,应当向购房人明示:
  《住宅商品房准许交付使用证》,提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。
12.商品房销售包括商品房现售和商品房预售
商品房现售,是指房地产开发企业将已经完成所有权初始登记和取得准许交付使用证的商品房出售给购房人,由购房人支付房价款的行为。商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房人,由购房人支付房价款的行为。
13.购房人将预购的商品房在初始登记交付使用前转让给他人的,应当按照下列
  规定办理:
   ⑴尚未付清商品房总房价款的,转让人应当事先征得房地产开发企业的同意;
⑵已付清商品房总房价款的,转让人应当与受让人订立预购商品房转让合同,并书面通知房地产开发企业;
⑶贷款购房的,转让人应当事先征得贷款银行同意,有保证人的应当征得保证人同意;
⑷转让人和受让人应当自签订预购商品房转让合同之日起三十日内,持原商品房买卖合同和预购商品房转让合同向房地产行政主管部门备案。
14.商品房销售须具备以下五证:
  《国有土地使用证》、《建设用地规划可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》和商品房销售许可证》。





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